ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ: ЧТО, ГДЕ, ПОЧЕМ?

 

15.03.2018

На днях в наш город приезжали представители болгарского застройщика и риелтора Dream Home, чтобы порекламировать свои объекты и услуги. Видимо, кризис рынок недвижимости Болгарии никак не отпускает, так что за клиентами приходится ехать в другие государства. Но кризис кризисом, а покупка квартиры в Болгарии — дело привлекательное, поэтому на встречу я все-таки пошла, чтобы составить собственное мнение о вопросе, который изучала до этого через интернет.

апартаменты
Как правило, апартаменты в Болгарии имеют открытую террасу. Чем лучше с нее вид, тем выше цена.

 

Почему Болгария?

Для жителей стран СНГ Болгария представляется привлекательной, в первую очередь, по следующим причинам:

  • низкие цены на недвижимость (квартиру-студию можно купить от 17 тысяч евро);
  • низкие цены внутри страны;
  • невысокие коммунальные платежи (ежегодный налог — 30-50 евро в год, вода + электричество (отопление в Болгарии на электроэнергии) — 30 евро в месяц летом и 70 евро в месяц зимой, такса поддержки здания — 300-500 евро в год);
  • многим хочется стать обладателем жилья в Евросоюзе и получить вид на жительство;
  • инвестиция в курортную недвижимость;
  • в Болгарии прекрасный климат и море;
  • культурная и языковая близость с местным населением;
  • побережье Болгарии длинное, поэтому вариантов жилья много на любой вкус и кошелек.

Откровенно говоря, море, экология и природные виды в Болгарии сильно проигрывают тому же побережью Адриатики. Но она предлагает контраргумент — низкие цены, а потому превращается в неплохой компромисс по цене-качеству. Хотя, конечно, если есть деньги на более развитые и теплые страны, обычно выбирают их. Это, прежде всего, Черногория, Хорватия, Португалия, Испания и Италия. Но там цены начинаются от 50 тысяч евро.

Кризис 2008 года сильно подкосил рынок недвижимости Болгарии. Если до этого апартаменты разметали как горячие пирожки по завышенным ценам и строили с такой же скоростью, то после 2008 года все стало плачевно. Во-первых, болгарский рынок сильно завязан на спрос со стороны россиян, а те из-за кризиса перестали покупать недвижимость и уже купленную начали продавать. Во-вторых, видя повышенный спрос, многие недобросовестные застройщики Болгарии стали строить очень некачественно: около 60% курортного жилья — это хлам: уже через пару лет квартиры становятся неликвидными из-за своего состояния. В итоге сложился стереотип, что болгарское жилье — некачественное, хотя это не всегда так.

В результате на дворе 2018 год, а клиент возвращаться в Болгарию не спешит. У россиян и украинцев денег нет, а европейцы выбирают более близкие и развитые страны.

 

Где именно в Болгарии покупают жилье?

Чаще всего наши люди приобретают квартиры в больших приморских городах — Варне и Бургасе (для постоянного проживания) или в мелких селах и городках около моря (для отдыха). Как заверили работники Dream Home, в плане погоды разительной разницы по побережью нет.

Многие из-за незнания страны тянутся на Золотые пески, где уже все застроено и земля стоит дороже, хотя можно подобрать более интересный по цене вариант. Среди курортов, которые еще не так востребованы, но экологически чисты и дешевы, риелторы посоветовали Елените, Бялу и Святой Влас. Там гораздо меньше людей и отелей, чем на Золотых песках. Но такой отдых подходит тем, кто любит не тусовки, а релакс и покой.

еленитеНебольшой элитный курорт Елените
 
бялаМаленький тихий курортик Бяла

 

Какова цель покупки?

Хороший риелтор всегда спросит клиента о том, какова цель покупки. Дело в том, что в зависимости от этого будет сильно различаться место и вид недвижимости. Так, например, желающие отдыхать в Болгарии летом в собственных апартаментах, могут приобрести студию летнего типа в приморском городке или селе. Если же покупатель хочет постоянно проживать в Болгарии, то нужно искать жилье с возможностью круглогодичного нахождения и в городе со всей инфраструктурой.

Типы квартир, которые можно приобрести, такие:

  • студия (площадь 20-40 кв. метров, спальная зона находится в одном помещении с кухней);
  • апартамент с одной спальней (40-60 кв. метров, кухня-гостиная отдельно от спальни);
  • апартаменты с несколькими спальнями;
  • мезонет (многоуровневая квартира).

Цены на хорошие студии начинаются от 17 000 евро, на двухкомнатные квартиры — от 26 000 евро. Такие варианты доступны как в обычных жилых домах, так и в отельных комплексах, где есть круглосуточная охрана, бассейны, фитнес-залы, СПА и прочая инфраструктура. Многие комплексы работают 365 дней в году, поэтому проживать можно постоянно.

При выборе жилья стоит учесть, что площадь квартир в Болгарии считается не по внутреннему периметру, как у нас, а по внешнему, то есть стены считаются тоже. Кроме того, в площадь включаются общие части — подъезд, лестничные площадки, лифт и т.п.: эти площади делятся пропорционально между всеми жильцами. Большое количество общих площадей в доме влечет за собой высокие суммы налога на квадратные метры, которые фактически не ваши. Грамотные застройщики стараются такие площади минимизировать.

При выборе квартиры для сдачи стоит учесть ее расположение относительно моря: это не обязательно должна быть первая береговая линия, даже желательно, чтобы она была второй-третьей. Дело в том, что от стихии страдает как правило именно то, что стоит сразу около моря. А пляжи все равно общие, т.к. приватных в Болгарии не бывает.

Сдачей жилья можно заниматься самому, а можно поручить это управляющей компании. С ней заключается договор, который либо гарантирует 5% прибыльности в год (что мало, проще положить деньги в банк) либо подписать договор без гарантированной прибыли (тогда она может получиться меньше 5%, но чаще бывает больше). Естественно, что в сдаваемое жилье можно приезжать отдыхать и самому.

 

Подводные камни

При покупке жилья в Болгарии наши люди часто сталкиваются с трудностями и мошенничеством, в результате становятся обладателями неликвида или получают в наследство долги предыдущего хозяина. Дело в том, что законодательство Болгарии не обязывает людей, проводящих сделку, проверять такие вещи за клиента. В итоге можно получить кота в мешке с задолженностью за ипотеку на кругленькую сумму.

Еще одна проблема — недострои. Как и у нас, многие вкладывают деньги в строящуюся недвижимость, а та в итоге не сдается и стоит мертвым грузом. А если и сдается, то через пару лет приходит в негодность.

Проблем можно избежать, если обращаться за услугами к качественному риелтору и застройщику. У меня сложилось впечатление, что Dream Home таковым является. По крайней мере, компания работает уже больше 10 лет и имеет офисы не только в Болгарии, но и в Москве, Киеве и Астане. Торгуют они как своими объектами, так и чужими, в том числе, вторичной недвижимостью.

 

Процесс покупки

Процесс покупки квартиры в Болгарии выглядит так: осмотр вариантов недвижимости — бронирование и внесение залога — подписание предварительного договора — оплата всех взносов — нотариальное оформление сделки.

Приобретая недвижимость, нужно быть готовым к тому, что придется оплатить не только саму стоимость квартиры, но и налог (4000-6000 евро), а также услуги риелторов, переводчика, нотариуса и юриста (это еще где-то 1000 евро). А вот трансферы во время выбора квартиры и проживание может оплатить фирма, у которой вы приобретаете апартаменты. Риелторы даже организуют ознакомительные туры в Болгарию, в ходе которых с клиентом ездит по побережью консультант и показывает-рассказывает. Желательно заранее определиться с тем, что именно вы хотите, т.к. тогда круг вариантов значительно сузится, что облегчит процесс осмотра и выбора.

В целом мой вывод по недвижимости в Болгарии такой. Сейчас там кризис и цены низкие, как бы ни делали хорошую мину при плохой игре риелторы. И да, это не Черногория и не Испания, то есть климат похуже, а природа менее интересная. Кстати, там сейсмозона и еще бывают наводнения и оползни. Но, с другой стороны, цены, перспектива ВНЖ в Евросоюзе, простая процедура легализации, отсутствие языкового барьера делают свое дело и поэтому, если вы присматриваете недвижимость за границей, но денег у вас не очень много, оценить Болгарию обязательно стоит.

 

Лучшая благодарность автору — лайк или репост в соцсети

 

ВАС ТАКЖЕ МОЖЕТ ЗАИНТЕРЕСОВАТЬ ИНФОРМАЦИЯ ПО ТЕМЕ

 

ОБСУЖДЕНИЕ ТЕМЫ